Das EU Geldwäschepaket ist beschlossen. Für Immobilienmakler bedeutet das nicht, dass das deutsche Geldwäschegesetz sofort abgelöst wäre. Die neuen europäischen Regeln haben verschiedene Rechtsformen und verschiedene Zeitpläne.
Entscheidend ist deshalb die Reihenfolge: Heute erfüllen Maklerbüros ihre Pflichten nach dem Geldwäschegesetz, kurz GwG. Parallel sollten sie ihre Unterlagen und Abläufe so ordnen, dass spätere Änderungen beherrschbar bleiben. Dieser Beitrag wurde von der Redaktion der Sorgfaltsakte erstellt und trennt geltendes Recht von künftigen Vorgaben.
Das deutsche Geldwäschegesetz gilt im Maklerbüro weiter
Immobilienmakler sind Verpflichtete nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 GwG. Wer gewerblich Kaufverträge über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt, muss die Pflichten des GwG beachten. Das gilt unabhängig davon, ob das Büro klein ist oder viele Vermittlungen bearbeitet.
Die europäischen Rechtsakte ändern daran heute nichts. Bis neue, unmittelbar anwendbare EU Regeln greifen und der deutsche Gesetzgeber die Richtlinie umgesetzt hat, bleibt das GwG der zentrale Maßstab für den Makleralltag. Auch die zuständige Aufsichtsbehörde prüft derzeit anhand dieses Rechts.
Diese Pflichten müssen heute nachweisbar sein
§ 5 GwG verlangt eine eigene Risikoanalyse. Das Maklerbüro muss schriftlich festhalten, welche Geldwäscherisiken seine Tätigkeit birgt und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen. Dazu gehören etwa die betreuten Objektarten, die Kundengruppen, die geografischen Bezüge und die verwendeten Vertriebswege.
§ 6 GwG verlangt angemessene interne Sicherungsmaßnahmen. Das sind Regeln und Abläufe, mit denen das Büro Risiken erkennt und gesetzliche Pflichten zuverlässig erfüllt. Welche Maßnahmen angemessen sind, hängt von Größe, Geschäftsmodell und konkretem Risiko des einzelnen Büros ab.
- Nach § 10 GwG sind die allgemeinen Sorgfaltspflichten zu erfüllen. Dazu gehört insbesondere, den Vertragspartner zu identifizieren und Angaben zu prüfen.
- § 11 GwG regelt, wie die Identifizierung natürlicher Personen erfolgt und welche Angaben dabei zu erheben sind.
- § 8 GwG verlangt Aufzeichnungen über die Maßnahmen und Ergebnisse. Die Unterlagen sind grundsätzlich fünf Jahre aufzubewahren.
- § 43 GwG verpflichtet zur unverzüglichen Meldung von Tatsachen, die auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hindeuten können.
Eine Akte mit einer Ausweiskopie allein genügt nicht zwingend. Das Büro muss auch nachvollziehbar machen können, warum es die Identifizierung wann vorgenommen hat, welche Dokumente oder Register es genutzt hat und wie es zu seiner Risikoeinschätzung kam. Einen praxisnahen Überblick bietet die Checkliste für die Geldwäscheprüfung im Maklerbüro.
Das EU Paket wurde 2024 verabschiedet
Das europäische Geldwäschepaket wurde im Jahr 2024 verabschiedet. Es besteht aus mehreren Rechtsakten, die zusammen ein stärker vereinheitlichtes europäisches System gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung schaffen sollen. Für die tägliche Einordnung ist wichtig, die drei Bausteine auseinanderzuhalten.
Drei Rechtsakte, drei Funktionen
Der erste Baustein ist die Verordnung (EU) 2024/1624 über die Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung. Sie wird oft EU Geldwäscheverordnung oder AMLR genannt. AMLR steht für Anti Money Laundering Regulation, also Geldwäscheverordnung.
Der zweite Baustein ist die Richtlinie (EU) 2024/1640 über die von den Mitgliedstaaten einzurichtenden Mechanismen zur Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung. Sie wird als sechste Geldwäscherichtlinie bezeichnet, häufig auch AMLD6.
Der dritte Baustein ist die Verordnung (EU) 2024/1620 zur Errichtung der Behörde zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Diese Behörde heißt Anti Money Laundering Authority, kurz AMLA. Die Verordnung regelt ihre Einrichtung, Aufgaben und Befugnisse.
Die Begriffe werden im Gespräch oft vermischt. Das führt leicht zu falschen Aussagen wie „die AMLA Regel gilt schon für Makler“ oder „die Richtlinie gilt direkt“. Richtig ist: Die Verordnung, die Richtlinie und die Behördenverordnung wirken auf unterschiedliche Weise und zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
Die EU Geldwäscheverordnung wird unmittelbar gelten
Eine EU Verordnung gilt grundsätzlich unmittelbar in allen Mitgliedstaaten. Sie muss nicht erst durch ein deutsches Gesetz in nationales Recht übertragen werden. Die Verordnung (EU) 2024/1624 wird daher künftig unmittelbar auch für deutsche Verpflichtete maßgeblich sein.
Der allgemeine Anwendungsbeginn der Geldwäscheverordnung ist der 10. Juli 2027. Ab diesem Zeitpunkt wird die AMLR für die von ihr erfassten Verpflichteten den unmittelbar geltenden europäischen Rahmen bilden. Einzelne Vorschriften können abweichende Zeitpunkte enthalten. Für die konkrete Pflicht ist deshalb immer die jeweilige Regelung zu prüfen.
Unmittelbar geltend heißt nicht ohne deutsches Umfeld
Auch bei einer unmittelbar geltenden Verordnung bleibt nationales Recht wichtig. Die AMLR enthält nicht jede Regel, die für Aufsicht, Verfahren, Sanktionen oder Zuständigkeiten nötig ist. Daneben werden deutsche Vorschriften stehen, soweit das europäische Recht dafür Raum lässt oder nationale Regelungen verlangt.
Für Makler folgt daraus ein praktischer Schluss: Es wäre falsch, das GwG schon heute beiseitezulegen. Ebenso falsch wäre es, die AMLR nur als fernes EU Thema zu behandeln. Wer seine derzeitigen Pflichten belastbar dokumentiert, schafft eine brauchbare Ausgangslage für den späteren Wechsel.
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Frage, welche Unterlagen eine Prüfung wirklich belegen. Die GwG Vorlagen für Dokumente im Maklerbüro helfen dabei, die heute erforderlichen Nachweise nach einzelnen Arbeitsschritten zu ordnen.
Die sechste Geldwäscherichtlinie richtet sich an die Mitgliedstaaten
Eine EU Richtlinie unterscheidet sich von einer Verordnung. Sie richtet sich zunächst an die Mitgliedstaaten und gibt vor, welches Ziel sie erreichen müssen. Deutschland muss die Richtlinie (EU) 2024/1640 durch nationale Vorschriften umsetzen.
Die Mitgliedstaaten müssen die Richtlinie grundsätzlich bis zum 10. Juli 2027 umsetzen. Erst die deutsche Umsetzung bestimmt, wie die betreffenden Vorgaben im deutschen Rechtsrahmen ausgestaltet werden, soweit die Richtlinie keine unmittelbar wirkende Regel vorsieht. Dazu können Änderungen des GwG und weiterer Vorschriften gehören.
Warum der Gesetzestext später genau gelesen werden muss
Eine Richtlinie lässt dem nationalen Gesetzgeber innerhalb ihres Rahmens Gestaltungsspielräume. Deshalb lässt sich nicht jede spätere Pflicht eines deutschen Maklers allein aus dem Richtlinientext ableiten. Maßgeblich werden auch die deutschen Umsetzungsregelungen sein.
Das betrifft besonders Fragen der Behördenzuständigkeit, der Aufsichtspraxis und möglicher nationaler Ergänzungen. Diese Punkte können je nach Bundesland und Einzelfall unterschiedlich ausgestaltet oder vollzogen werden. Maklerbüros sollten daher Gesetzesänderungen und Hinweise ihrer zuständigen Aufsichtsbehörde verfolgen.
Für den heutigen Betrieb bleibt die klare Aufgabe: Fristen und Aufbewahrung dürfen nicht auf eine spätere Reform verschoben werden. Welche Fristen nach dem geltenden GwG im Maklerbüro relevant sind, erläutert der Beitrag Fristen im Geldwäschegesetz für Immobilienmakler.
Die AMLA verändert die europäische Aufsichtsstruktur
Die AMLA ist eine neue europäische Behörde zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Ihre Grundlage ist die Verordnung (EU) 2024/1620. Sie soll die europäische Aufsicht stärken, die Zusammenarbeit der nationalen Behörden fördern und zu einer einheitlicheren Anwendung des europäischen Geldwäscherechts beitragen.
Die Behörde wird nicht schlicht zur täglichen Aufsicht jedes deutschen Maklerbüros. Ihr direkter Aufsichtsschwerpunkt liegt bei bestimmten, besonders risikorelevanten Finanzunternehmen. Daneben hat sie Aufgaben gegenüber nationalen Aufsichtsbehörden und bei der Koordinierung des europäischen Systems.
Die Aufsicht über Makler bleibt vorerst national organisiert
Für Immobilienmakler ist heute die nach Landesrecht zuständige Aufsichtsbehörde der praktische Ansprechpartner. Welche Behörde zuständig ist, richtet sich nach dem Bundesland. Das können je nach Landesrecht unterschiedliche kommunale oder staatliche Stellen sein.
Eine Ankündigung der Aufsicht bedeutet daher nicht, dass das Büro europäische Unterlagen in einem neuen AMLA Verfahren vorlegen muss. Gefragt sind die Nachweise, die das derzeit geltende GwG verlangt. Dazu gehören insbesondere die Risikoanalyse, Unterlagen zur Identifizierung, Dokumentationen zur Prüfung und die internen Regeln des Büros.
Die AMLA ist dennoch für Makler relevant. Wenn sie die Aufsichtspraxis und die Auslegung europäischer Regeln stärker vereinheitlicht, können sich mittelbar auch Erwartungen an nationale Behörden und Verpflichtete verändern. Daraus folgt aber keine neue Sofortpflicht, solange die einschlägigen Regeln nicht anwendbar sind.
Heute lohnt sich eine saubere Daten- und Nachweisstruktur
Das EU Paket nimmt dem Maklerbüro keine der heutigen Aufgaben ab. Wer bisher Ausweiskopien in Ordnern sammelt, aber keinen dokumentierten Ablauf hat, sollte zuerst die bestehenden GwG Pflichten sauber abbilden. Das ist keine Vorwegnahme unbekannter Detailregeln, sondern die Erfüllung geltenden Rechts.
Ein belastbarer Ablauf beginnt vor der Unterschrift
Die Risikoanalyse sollte zum tatsächlichen Geschäft passen und regelmäßig überprüft werden. Für jeden Vermittlungsvorgang braucht das Büro einen festen Prozess: Vertragsparteien erfassen, Identität prüfen, bei juristischen Personen und sonstigen Konstruktionen die erforderlichen Register und wirtschaftlich Berechtigten prüfen, Auffälligkeiten bewerten und Ergebnisse dokumentieren.
Wichtig ist die Verbindung der Unterlagen. Ein Prüfer muss erkennen können, welcher Vorgang zu welchem Kunden gehört, welche Prüfung vorgenommen wurde und wer sie durchgeführt hat. Auch eine Entscheidung, dass kein Verdacht vorliegt, sollte aus den Unterlagen nachvollziehbar sein, wenn der Sachverhalt Anlass zur Prüfung gab.
| Bereich | Heute sinnvoller Nachweis |
|---|---|
| Risikoanalyse | Schriftliche Bewertung der Risiken und dokumentierte Aktualisierung |
| Identifizierung | Erhobene Angaben, geprüfte Unterlagen, Datum und bearbeitende Person |
| Registerprüfung | Dokumentiertes Ergebnis der jeweils erforderlichen Prüfung |
| Aufbewahrung | Vollständige, auffindbare und fristgerecht verwaltete Vorgangsakte |
So entsteht eine Datenbasis, die spätere Anpassungen erleichtert. Wenn europäische Detailregeln oder deutsche Umsetzungsvorschriften Prozesse ändern, muss das Büro nicht erst verstreute Papierakten zusammensuchen. Es kann den bestehenden Ablauf gezielt anpassen.
Die wichtigste Erkenntnis lautet: Das GwG gilt jetzt, die AMLR wird im vorgesehenen Umfang ab dem 10. Juli 2027 allgemein anwendbar, und die sechste Geldwäscherichtlinie braucht deutsche Umsetzung. Beginnen Sie deshalb mit prüfbaren Nachweisen statt mit Spekulationen über kommende Einzelheiten.
Wenn Sie den Ablauf ohne Nachtschichten auf eine behördliche Prüfung vorbereiten wollen, führt Sorgfaltsakte Risikoanalyse, Identifizierung und Aufbewahrung als geführter Ablauf durch die wiederkehrenden Schritte. Für eine Vorführung oder frühen Zugang nutzen Sie das Kontaktformular auf der Kontaktseite.
